Oportunidades del negocio inmobiliario

2 febrero 2020 Estudio Liniers

Estos son los buenos negocios que llaman la atención de los inversionistas, vendedores y constructores en la Argentina. ¿Te atreverías a invertir en alguno?

A pesar de la crisis por la que atraviesa el sector de la construcción, han comenzado a aparecer algunos negocios interesantes, que llaman la atención por su potencial.

Son productos innovadores; Son inversiones con buenas perspectivas de rentabilidad.

Las épocas difíciles obligan a inventar productos, a reinventar los negocios, a buscar nuevas alternativas de ingresos. ¿Por qué no en el sector inmobiliario?

Algunos desarrolladores han encontrado unas vetas que hablan de cambios sociales y económicos.

Estas son las oportunidades de negocios inmobiliarios que ameritan atención.

1. Vivienda

La demanda continuará y los espacios de uno y dos ambientes seguirán siendo importantes. En ciudad Buenos Aires, barrios como Palermo y Recoleta y Belgrano seguirán mostrando un buen comportamiento.

¿Por qué lo mencionamos como buena oportunidad? ¿Acaso el sector no está en plena crisis?

Los inversionistas han encontrado que la ubicación no es el secreto del negocio. En otros barrios se encuentran perlas ocultas que, una vez descubiertas, generan buena rentabilidad.

Además, las reglas del juego han cambiado. El cepo cambiario –una restricción para adquirir dólares- invita a utilizar los excedentes de dinero en inversiones locales.

Los bienes raíces son un buen refugio y, si se sabe escoger la propiedad, los precios seguirán creciendo.

Además, el alto valor del dólar incide en los costos de construcción. Podría esperarse que los precios de los nuevos proyectos reflejaran esa situación.
Comprar en pozo también aparece como una buena alternativa.

Rentabilidad esperada: Muy buena o buena de acuerdo con el conocimiento del sector.

2. Oficinas Premium

El negocio de las oficinas está cambiando. Las noticias que se escuchaban hablaban de un nivel de vacancia cercano al 8% en Buenos Aires y una pérdida del 9% en el precio de alquiler.

Pero no en todas las zonas y no en todos los nichos de mercado. El segmento alto aparece en escena.

Las empresas quieren áreas grandes, con servicios de alta gama. En Buenos Aires, Las Catalinas, Plaza Roma y Libertador llaman la atención por su oferta y altos precios (US24.84-US33 M2). La tendencia comienza. Rentabilidad esperada: Incógnita.

3. Coworking

Este nuevo esquema de oficinas para trabajar sigue en auge. Los argentinos han entendido el modelo y cada día se crean más espacios de trabajo compartido.

Empresas como Wework lograron crecimientos del 122% el año pasado. Y en los barrios se reutilizan casas como oficinas “cool”. Los beneficios se reflejan en la productividad y el crecimiento de los negocios. Y también, en la flexibilidad horaria y la disminución del uso del auto.

Palermo, Belgarno y Recoleta pueden llevarse el premio a la mayor cantidad de espacios coworking en Buenos Aires. Pero también hay una buena cantidad en Nuñez, Microcentro, Vicente López y Puente Madero.

Aunque la tendencia del coworking es mundial, el esquema de negocio presenta problemas de rentabilidad. Los mejores resultados se obtienen en:

  • El espacio es propio (no alquilado)
  • La distribución de los espacios permite el encuentro con otras personas para hacer contactos en cafés, bares y grandes salones tipo club y tener puestos de trabajo y de reuniones.
  • La ubicación cerca al centro funciona mejor.
  • Los ingresos son por alquiler y membresía.

Rentabilidad esperada: Moderada a Alta.

4. Colinving

De la mano del coworking aparece en el mercado argentino el concepto de co-living, un espacio para vivir al estilo de los universitarios en las ciudades europeas, pero con ciertas comodidades adicionales.

Comenzó con un proyecto en 2012 y la tendencia continua. Se trata de tener un espacio propio y compartir zonas sociales con más personas. Los estudiantes son los principales clientes, aunque también los adultos mayores y profesionales, que quieren tener libertad de movilidad por el mundo.

Los secretos de este producto son:

  • Las habitaciones pequeñas (entre 18 m2 y 35 m2)
  • Amenities de lujo. Los espacios para compartir con otras personas son la clave del negocio.
  • Si están cerca de universidades o estaciones del Metro, mucho mejor.
  • Amoblamiento moderno.
  • Una inversión pensada para medianos capitales (desde $60.000)

Rentabilidad esperada: el doble a la renta tradicional.

5. Reciclar para vender

Sin duda, comprar, remodelar y vender es uno de los negocios clásicos del sector y sigue siendo atractivo.

La razón es simple: muchos clientes prefieren comprar lo que ven listo, lo que les permite, al ver el espacio, entender cómo vivirán. Y claro, lo que les evita problemas como los de la construcción, los permisos, los trabajadores y la duda de si están o no tomando las mejores decisiones.

En Buenos Aires, el negocio de reciclar comienza por la búsqueda de “un tesoro”. Puede ser un edificio, una casa o una bodega. Normalmente, en mal estado. A veces, una buena oportunidad porque la vocación de la zona ha cambiado a “comercial”; otras veces, porque aprovechando el área y los detalles arquitectónicos antiguos, se logra un ambiente actual, moderno, que acepta el precio propuesto.

El negocio tiene secretos: hay que saber comprar y saber qué cambios realizar (en materiales y en tiempo de obra) para no afectar innecesariamente el valor de m2. Como los costos de construcción han crecido un poco por debajo de la inflación, reciclar es una buena alternativa de inversión.

Rentabilidad esperada: entre el 25% y el 30% (según el conocimiento del sector y de los trabajos de remodelación).

6. Hoteles

La hotelería tiene un as bajo la manga: el dólar. Las inversiones en hoteles son resistentes a la volatilidad de la moneda.

Además, el sector turístico sigue creciendo. Argentina se sigue posicionando como uno de los mejores destinos turísticos del mundo.

  • Número de turistas nacionales en promedio: 20 millones
  • Número de turistas internacionales en promedio: 6 millones
  • Expectativa de crecimiento: el número de duplicará para 2030.

Hoteles para la salud, productos mixtos (residencial y hotelero) y los productos clásicos de cadena o independientes son alternativas interesantes.
Los productos de más alta gama, los que en este momento reciben una mayor rentabilidad.

Rentabilidad esperada: sostenida. Entre 6% y 12%.

Conclusión – Oportunidades del negocio inmobiliario

El mercado inmobiliario ofrece alternativas interesantes de inversión para capitales de cualquier tipo. El cepo cambiario será nuevamente un argumento para comprar inmuebles y la crisis, una buena oportunidad para quienes sepan aprovecharla.

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