Tips para comprar una propiedad

2 febrero 2020 Estudio Liniers

Creo que me enamoré del negocio inmobiliario el día que vi a mi madre abriendo todos los grifos de una casa en venta. Me explicó que era necesario, porque “de lo contrario te podés llevar la sorpresa de tener que romper todo para cambiar la tubería”.

Hasta ese momento, yo solo me había fijado en lo cerca que estaba de la casa de mi mejor amiga.

La ubicación era esencial, pero no era el único valor de la propiedad.

Después, con los años he ido identificando los factores de éxito del negocio inmobiliario. Lo divido en dos grandes momentos: el comercial y el legal.

Esta es mi lista actualizada de las cosas que es mejor mirar antes y no después de cerrar un negocio inmobiliario:

1. ¿Qué aspectos observar en lo comercial?

Lo primero es lo primero: fijate en el entorno, el inmueble, cómo resuelve lo que te gusta y querés al comprar una propiedad.

La ubicación:

Normalmente, los clientes tienden a elegir los barrios donde está la familia o aquellos cercanos al sitio de trabajo. Consideran importante tener cerca quién ayude a cuidar los niños o estar pendiente de los padres adultos. También, economizar tiempo y dinero en desplazamientos al trabajo.

Pero eso no es todo. Saber qué pasará en los próximos años en esa zona es vital.

Por ejemplo:

  • Una gran vía pasará cerca;
  • Construirán un gran centro comercial;
  • El centro educativo vendió el terreno y se irá a otra zona;
  • La nueva norma de la ciudad prohíbe construir más de tres niveles en ese sitio.

Las ciudades van cambiando y algunos planes de desarrollo toman años. Pero suceden. ¿Te imaginas que un nuevo puente cambie la vista y el ruido en tu casa?

¡La ampliación de una vía puede pasar por el jardín que tanto te gustaría cuidar!

Esa casa que estás negociando puede tener restricciones para modificar la fachada (y te parece feísima).

Que conozcas las normas del plan urbano de la municipalidad es estratégico a la hora de negociar una propiedad. Además, cada predio tiene sus propias condiciones. Mejor si las verificás (o le pedís a tu asesor esa información).

La propiedad

Cuando comprás sobre planos estás ciertamente asumiendo un riesgo: el no poder ver todos los detalles. Suponés que la vista será espectacular, que la habitación principal será amplia o que las instalaciones eléctricas serán adecuadas. He visto a muchos tomar las medidas de sus muebles y jugar a pequeños rompecabezas sobre los planos.

Claro, el precio incluye ese nivel de riesgo. Pero, en un usado o en uno nuevo para estrenar, sí lo podés ver  todo.

¿En qué  fijarse?

En principio, claro, los compradores observan eso que más les gusta. Tal vez la habitación principal, un gran salón, un espacio para asado o la cocina abierta.

Después, el ideal es realizar una inspección detallada. ¿Por qué? Si es necesario realizar muchos arreglos, podés considerarlo en el precio que vas a negociar:

Revisa el estado de:

  • Los pisos
  • Los marcos y puertas
  • Los closets
  • Los muebles de cocina y baños (suelen deteriorarse mucho)
  • Los techos (¿hay humedad?)
  • Los marcos de las ventanas
  • Los servicios como agua y luz en funcionamiento.

La casa no tiene que estar perfecta, claro, es un usado, pero lo recomendable es evitar pesadillas.

El área

El área ofrecida debe corresponder a la de las escrituras, de lo contrario, podrías tener dificultades más adelante. Te pongo estos ejemplos:

  • Al tramitar un crédito, el banco solicitará una tasación y podrá objetar el valor del crédito que pedís por considerar que el valor de la propiedad es inferior;
  • La municipalidad podrá detectar que posees más área construida de la declarada y por lo tanto no estás pagando los impuestos correspondientes;
  • Al tramitar un permiso para reforma o construcción podrían imponerte multas.

 La comerciabilidad

En el mercado hay inmuebles preciosos y no todos se venderán fáciles.

¿Quisieras comprar un departamento de 200 metros cuadrados con una sola habitación? Perfecto, pero suelen ser más comerciales los que tienen tres habitaciones.

También, fíjate en el costo del mantenimiento de zonas comunes, administración y seguridad. Este valor afecta las propiedades. Edificios de pocos departamentos suelen tener cuotas mensuales altas. ¿Lo verificaste?

Asimismo, las administraciones piden cuotas extras o extraordinarias para programar grandes obras de mantenimiento o refacción. Esa pregunta es de carácter obligatorio.

Finalmente, el impuesto inmobiliario, debe ser considerado dado que sobre ese valor pagarás impuestos de renta.

2. ¿Qué observar en lo legal?

Si ya tenés claro que ese es el inmueble, es hora de comenzar la segunda etapa del proceso: lo legal. Tan delicado o más que lo comercial.

No solo se trata de evitar fraudes, sino de asentar correctamente la propiedad para evitar líos a futuro. El acompañamiento de un buen asesor o de un escribano es recomendable.

Lo primero, es verificar los documentos de la propiedad. Debe estar registrada, tener escritura y matrícula. Lo normal en los procesos de compra venta es pedir el Certificado de Dominio de la Propiedad actualizado (mientras menos días de expedición, mejor). Este documento te cuenta tres aspectos fundamentales para continuar el negocio:

  • Quiénes son los propietarios (deben estar negociando o expedir un permiso para un tercero).
  • Qué historia tiene el bien;
  • Qué restricciones tiene para la venta (embargos, impedimentos, hipotecas).

La información que aparece en el certificado debe ser la misma que la que figura en la documentación del inmueble: la dirección corresponde, la descripción del bien, la matrícula, los propietarios y el área.

Supongamos que todo está en orden. Procederás a definir la forma de pago y los documentos que se firmarán para comprometer a las partes a cumplir los acuerdos de precio y fecha de entrega. En la promesa de compraventa se estipulan las multas o “arras” en caso de incumplimiento.

Revisa muy bien que los nombres de las personas y las identificaciones estén correctos, igualmente, las matrículas y direcciones. Por su puesto, las condiciones del inmueble. Todas las expensas del bien deben estar al día.

Finalmente, asegúrate de que la nueva escritura quede registrada. Este es el momento más importante. El Registro de la Propiedad cambia formalmente el dominio de la propiedad, es decir, se legaliza que tiene nuevos dueños.

Un momento para celebrar.

Conclusión – Tips para comprar una propiedad

Lo comercial y lo legal son dos momentos de la compra de un inmueble que es importante atender con igual diligencia. Un asesor experto en el sector inmobiliario es definitivamente parte del éxito de un buen inversionista. Un asesor debe ser alguien que conozca la zona, el mercado y saber negociar el valor. Todo ello te ayudará muchísimo en la operación inmobiliaria.

Observar los detalles de la ubicación y de la propiedad enriquece la experiencia de comprar y hacer el seguimiento al proceso legal asegura el éxito del proceso.